重慶工商大學校長楊繼瑞：房價穩中有升不會大跌暴漲

                  “在房產稅試點背景下，我們對中國房地產市場走勢的研判是：短期盤整，中長期仍然有發展空間與房價上漲的動力。”2月24日19時，房產研究專家、重慶工商大學校長、博士生導師楊繼瑞教授以“房產稅背景下的中國房地產發展趨勢與對策”為主題舉行了到重慶履新后的首次學術報告會，對滬渝房產稅改革方案進行了比較，對 “十二五”及未來十年中國的房價構成、房市供求關系進行了研判，并對 “十二五”及未來十年中國的房價走勢進行了預測。
本次學術報告會由該校長江上游經濟研究中心、MBA教育中心以及西南財經大學成渝經濟區發展研究院、四川大學房地產策劃與研究中心等單位聯合舉辦。
重慶開征房產稅具有“窗口意義”
楊繼瑞從學者的角度對重慶試點房產稅給予了積極評價，認為這次試點具有“窗口意義”，方案精準，操作性強。他表示，重慶這次試點房產稅，正如黃奇帆市長所說，“象征意義大于實際意義”。這“象征意義”也可以叫做“窗口意義”，預示著中國調控房地產市場有了一個新的杠桿。除獨棟外，重慶的試點不涉及存量，而且僅對主城區房產征稅；在增量方面，要達到“2倍成交價”的標準才開征；在稅率方面，雖然重慶有一個高于上海的“1.2%”，但這“1.2%”是要在“4倍成交價”以上才開征，按照黃奇帆市長的說法，今年征稅大約2億，因此可以說，這次試點只具有“窗口意義”。楊繼瑞說，房產稅屬于財產稅，即對保有的財產征稅。試點房產稅會給人們造成一種預期：保有量越多交的稅就越多。于是人們就會減少保有量，這有利于流動，會增加房地產的供給。同時，對高端房產征稅，能起到調節收入分配的作用。在房產稅試點的背景下，中國的房地產市場走勢究竟怎么樣？楊繼瑞表示，短期市場會出現一個盤整，包括在今年的上半年甚至年底都是一個盤整期，但是中長期仍然是有發展的空間與房價上漲的動力。
未來十年房價構成穩中有升
“‘十二五’及未來十年房價構成將穩中有升。”楊繼瑞分析道，房價的第一個構成即地價，這項成本大約占房價的25%。由于土地供給是沒有彈性的，因此土地的價格最重要就是取決于需求。中國的國情是人口多，土地相對較少，因而地價較貴。有人說中國房價收入比不符合國際慣例，其實房地產沒有國際慣例，因為各國國情不一樣。由于資源匱乏，城市化進程越來越快，地價自然下不來。
第二個構成即建安成本和營銷費用，約占40%，分為成兩塊：一是建材，二是人工費用。建材有一個特點，比如最主要的建材水泥和鋼材，它們都是資源性產品，隨著開采的進度推進和難度增加，成本自然會遞增。即便通過科技進步可以抵消一部分成本上升因素，但其他因素，諸如為了安全和環保要增加相應的設施，這些花費會攤到建材的成本中去，再加之建材是高耗能產品，能源價格在漲，建材價格就沒有下跌空間。人工費我們已經感受到了，農民工最低工資標準在不斷提升。當然也許有人會說，建筑結構不一樣，建安成本是不一樣的。對的，低層是磚混結構，稍高一點就必須用框架結構，再高一點就要用剪力墻機構，結構不同費用是不一樣的，但這正好與地價相反。低層建安成本低，但地價貴；高層低價攤薄，但建安成本高。這二者之和大約占房價的60%多。
第三個構成是政府規費與各種稅收，約占20%。這里的稅收是價內稅，不包含房產稅，后者屬于價外稅。稅收也下不來，為什么呢？因為之前為應對國際金融危機的沖擊，政府已經減稅讓利了，現在又面臨著新的通脹周期，減稅是不可能的。
剩下的15%就是開發商的利潤。當然，這是理論利潤，開發商的實際利潤一般情況肯定不止15%，實際利潤多寡取決于他拿地時的價格以及與地方政府在土地增值稅上的博弈。那么開發商的利潤會不會讓利呢？只有一種情況可能會讓，即當資金鏈要出現斷裂的時候。但是，現在資金鏈不太容易斷裂，為什么？因為開發商在前期已經積累了雄厚的資源，現在仍然有一定的現金流，而且在金融方面有一些開發的舉措。開發商“不差錢”,這一房價構成也下不來。未來十年剛性需求還將釋放
楊繼瑞指出，在影響房價的因素中，房價構成只是一個基礎,最重要的因素則是需求，“十二五”及未來十年的剛性需求還將釋放。他說，之所以作出這樣的研判，主要有十大因素。
一是來自城市化加速的房地產市場需求。中國城市化現在正處于加速期，每年有幾百萬城市人口應運而生，這其中至少有100萬以上的人口會涉及到房地產市場。二是改善型住房需求。現在不少城市居民的住房是福利制的房改房轉過來的，還有一些是后來的集資建房、安居房等。這些住房有一個最大的問題，就是不能夠解決現代人所期望的“居住隱私”問題。改善型住房需求，到目前只滿足了20%。三是舊城改造的被動性住房需求。現在各個城市的舊城改造壓力都很大，政府在這方面也很有積極性。四是消費結構升級帶來的房地產市場需求。“十二五”規劃已經提出要轉變發展方式，轉變發展方式首先要轉變增長方式，轉變增長方式就要轉變拉動增長的“馬車”。我國此前之所以能夠抗擊國際金融海嘯的沖擊，主要是動用了“投資拉動”這個杠桿。拿出4萬億來進行投資，重點就是“鐵公機拉動”，但這不能長久，因為要消化才行，修那么多鐵路、公路、機場總要營運才行，那怎么辦呢？關鍵還是要消費，消費拉動才是終極拉動，而消費拉動主要靠三個方面：旅游、汽車和房地產。五是老百姓收入水平增加引致的房地產市場需求。老百姓的收入在增加，收入增加了就要改善居住條件。六是家庭小型化趨勢所煥發的房地產市場需求。中國特殊的傳統文化，比如最難處理的“婆媳關系”會使得家庭朝著小型化發展，分開住會比一起住更為和諧。七時引進外資所增加的房地產市場需求。以重慶為例，隨著“內陸開放高地”的打造和“五個重慶”的建設，重慶會吸引更多世界500強企業落戶，這些外資企業的工作人員要辦公、要居住，房地產需求會越來越大。八是人民幣升值與通脹預期所產生的房地產市場需求。人民幣升值是不可逆轉的趨勢，加上現在又進入新一輪通貨膨脹周期，房地產作為一種具有保值性的資本自然會受到投資者的青睞。九是東方文化的置業觀及投資渠道瓶頸所溢出的房地產市場需求。在我們國家，當父母的總希望給兒女留一點財產，除了精神的還有物質的。老百姓要買第二套房，有時不一定是在投資或投機，就是想給后人留一套。加之投資渠道不是很暢通，對房地產自然有需求。最后一點，就是我國高人口規模所制導的成長性就業人口的房地產市場需求。我們每年有2至3千萬人口變成勞動生產力，他就要結婚生子，安居樂業。
未來十年，房價穩中有升不會大跌暴漲
楊繼瑞指出，由于房價構成穩中有升，剛性需求還將釋放，“十二五”以及未來十年期間的房價將穩中有升，而由于受宏觀調控的長效化、平均利潤規律的作用、投資渠道的多元化以及住房供給與保障制度的優化等影響，房價不會出現大跌或者暴漲的現象。
他說，現在很多人對宏觀調控都有誤區，認為宏觀調控的最終目的是讓低收入者能買得起房,因此眼看房價沒有下跌，就認為調控失靈了，這其實是錯誤的認識和理解。宏觀調控是雙向的，既要調控房價漲得過快過猛，也要防止房價暴跌。由于房地產業可以拉動50多個產業、70多個行業，如果暴跌，其對經濟的影響不亞于暴漲的后果。宏觀調控最核心目的是避免發生金融危機。因此，就重慶而言，不能夠期望房產稅出來以后房價就不漲了。目前重慶房地產市場的行情正是宏觀調控的有效表現，如果沒有宏觀調控措施，沒有房產稅，重慶的房價會長得更多更快。
楊繼瑞說，美國也有30%的人口靠租賃解決居住問題，不是人人都擁有一套房產。人人有房住并不等于人人都擁有自己的一套房產，這樣的觀點要逐漸讓老百姓接受。政府要做的，一方面是對高檔房產征收高稅收，讓市場來調控它；另一方面是修建公共租賃房，再給低收入家庭貨幣化補貼，將“公租房”變成“廉租房”，以解決住房保障問題。在這方面，重慶具有戰略眼光，看得遠、走得快，“公租房”建設具有示范意義。
重慶的房價未來十年漲幅如何？針對大家最為關心的話題，楊繼瑞表示，他的團隊近期對大重慶（主城及區縣）作了深入研究。通過對收集到的數據，包括城市人口、總人口、家庭人口、CPI、PPI、外商投資、家庭收入、住房支出、每平方米房價、匯率等10項參數的研究，并通過理論模型預測出：2011年大重慶的真實房價為5714.263元，到2015年將達到8246.737元，2020年會達到13031.72元。盡管房價上漲是必然趨勢，但他不贊成投資者或者投機者炒房，除了上述房價的總體趨勢外，還因為風險較大。“把你的雞蛋放在不同的籃子里，這樣比較安全一點”他笑著說。