上海樓市新十二條出臺做好房產稅改革試點準備

  10月7日，上海市政府批轉了市住房保障房屋管理局等五部門《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》。“新十二條”涉及新房、二手房市場，通過信貸、稅收等多種手段加大對房地產市場的調控力度，其中“住房限購”受到普遍關注，不過傳聞中的房產稅并沒有如期推出。同時，上海房管局在文件中稱將做好房產稅改革試點的各項準備工作。

　　1 堅決遏制地價房價上漲勢頭

　　各區縣政府、各部門要統一思想，提高認識，堅決貫徹落實國務院房地產市場調控一系列政策，切實采取有力措施，強化工作責任，堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快保障性住房建設，改善居民居住條件。

　　2 首付款比例不得低于30%

　　各商業銀行對居民家庭 (包括夫妻雙方及未成年子女，下同)貸款購買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款。

　　嚴格執行國家有關規定，對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。凡不能提供的，商業銀行暫停發放住房貸款。

　　各商業銀行要認真執行國家有關部門制定的第二套住房認定標準，并加強對消費性貸款管理，禁止消費性貸款用于購買住房。

　　3 每戶家庭公積金最高貸60萬元

　　對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下或按規定購買本市經濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元。

　　對為改善居住條件購買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬元。貸款首付款比例不低于50%。暫停對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。

　　停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

　　4 實行限定居民家庭購房套數

　　本市暫時實行限定居民家庭購房套數的政策。自本意見發布之日起，暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。嚴格執行國家關于境外機構和個人購房管理的規定。對違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。

　　5 做好房產稅改革試點各項準備工作

　　按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。

　　6 按售價預征2%-5%土地增值稅

　　財稅部門要嚴格執行國家有關房地產交易環節稅收政策的規定。要按照稅法和有關規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率。住房開發項目銷售均價低于項目所在區域(區域按外環內、外環外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。要會同有關部門重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅清算和稽查。

　　7 動遷安置房獲產權證滿3年可交易

　　為增加普通商品住房供應，被動遷居民家庭獲配的動遷安置房(配套商品房)允許上市交易期限，由取得房地產權證滿5年調整為滿3年。具體辦法另行制定。

　　8 提高商品住房預售門檻

　　對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預售應達到的工程進度標準作調整，即完成至主體結構封頂并通過驗收。房地產開發企業憑主體結構《分項、分部工程質量驗收證明書》，申請商品住房預售許可。

　　9 逐步放寬廉租住房準入標準

　　著力推進住房保障工作。逐步放寬廉租住房準入標準，對符合條件的申請家庭要做到“應保盡保”，并努力提高實物配租比例。年內在中心城區和有條件的郊區全面實施經濟適用住房申請供應工作。積極推進公共租賃住房工作，制訂相關配套措施，抓緊建設和籌措一批公共租賃住房。進一步推進中心城區二級舊里以下房屋改造，有計劃地開展郊區城鎮危棚簡屋改造。全力推進以保障性住房為主的大型居住社區建設，今后5年新增保障性住房100萬套，并提升市政公建配套水平。

　　10 增加居住用地供應總量

　　增加居住用地供應總量，確保完成本市2010年度住房供地1100公頃的計劃目標。積極開展大型居住社區土地儲備工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%。完善土地供應制度，對商品住房項目，土地出讓合同中應明確保障性住房配建比例、開竣工時間、違約處罰條款等內容。其中，對中小套型普通商品住房項目，土地出讓合同中還應明確套型面積。

　　11 嚴格按照申報價格明碼標價

　　規劃國土資源、建設交通、住房保障房屋管理等部門要加強項目規劃、建設、預售許可管理，限制拆零申領項目工程規劃、建設、預售許可。《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設規模和商品住房的預售規模不得低于3萬平方米。項目規模小于3萬平方米的，應一次性申領《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。

　　房地產企業應嚴格執行國家和本市關于商品房銷售管理規定，嚴格按照申報價格明碼標價、一房一價對外銷售。銷售價格超出申報價格的，應再次報房管部門備案。

　　12 加強房地產交易秩序監管

　　充分發揮上海市房屋狀況信息中心的作用，加強房地產交易秩序監管，對房地產企業虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，可采取暫停網上銷售，記入信用檔案，降低直至取消資質，暫停其發行股票、公司債券和新購置土地等措施。嚴肅查處房地產經紀機構與房地產開發企業聯手炒作、哄抬房價，從事國家和本市禁止流通的房地產轉讓業務，慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規行為。

　　新申請的房貸延遲到下周審核

　　本報訊 記者 徐可奇 上海地方版的樓市調控細則終于在黃金周最后一天出臺，其中第一條正是“嚴格執行差別化信貸政策，抑制不合理住房需求。”但是多位銀行人士昨晚在接受記者采訪時表示，嚴控房貸從年初開始到現在，對調控房價所能起到的實際作用越來越小，事實上，有效增加住房供應才是解決高房價的根本之道。由于中秋節和國慶節接連放假，所以在有關部委聯合出臺二次調控后，銀行的工作人員這陣子基本在休假，新申請的房貸都被延遲到下周開始審核。

　　第三套房貸將銷聲匿跡

　　在昨天出臺的《意見》中，首先明確或者說是再次重申的一條就是——嚴格執行最新房貸調控政策，要求各商業銀行對居民家庭貸款購買商品住房的，首付款比例和貸款利率認真執行央行、銀監會的最新規定，對貸款購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款。

　　對此，業內人士坦言，從銀行的角度來看，第三套房貸恰恰是最安全、最優質的一塊房貸業務，所以才會有這么多商業銀行在利潤的誘惑下，鋌而走險對第三套房繼續放貸。而今在十天里，兩大調控政策都明確暫停了第三套房貸發放，相信在此高壓下各個商業銀行也不會跨越政策的紅線，相應的第三套房貸也會因此銷聲匿跡。

　　限購將對不合理需求進行抑制

　　“9月29日晚的樓市調控，在很多人看起來并沒那么嚴厲，看似只是重申舊的政策，但其中傳達出的很多信息將會對市場預期產生顯著的影響。”上海易居房地產綜合研究院院長楊紅旭表示。

　　昨天，本市就緊急下發了《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》。暫定本市及外省市居民家庭 (包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房 (含二手存量住房)。嚴格執行國家關于境外機構和個人購房管理的規定。對違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。對此，不少業內人士表示，此舉不僅限制了異地炒房者，而且避免了外地炒房者借本地居民進行投資的渠道。而在這樣嚴厲的政策調控下，一線城市的成交量勢必受到較大的影響，四季度市場再度降溫，房價微跌的可能性大增。“房價上漲的動力有可能會隨著新政策的執行而減退。”這種市場預期也逐漸開始在普通的購房者當中蔓延。

　　也有分析人士認為，“限購”等措施將對不合理需求進行抑制，相反“剛需”將成為后市的交易主體，在經歷初期觀望后或逐步釋放，將交易量水平穩定在正常水平，已經先行“限購”的北京樓市交易量在7月末開始回升、于“金九”前后回升至歷史正常水平。