新手購房攻略：購買二手房應注意

二手房不同于一手房，購買時應該注意五大要素。

不僅要看總價還要看單價。按照二手房交易的慣例，賣房標價往往標的是房屋的總價，而不像一手房銷售標明房屋的單價。因此，某些二手房看上去會讓購房人覺得總價很低，比較劃算。如果仔細分析二手房的使用時間、居室面積等因素，它的單價并不比相應地區的一手房單價低。在購買二手房時，購房者要注意計算單價，并和周邊的新房價格做個比較，做到對市場全面了解。

不僅要看房齡還要看質量。一些購房者在購買二手房的時候，往往對于房齡比較關心，忽略了房屋的具體質量。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實不然。每一套房子由于建筑材料、施工工藝、施工質量不同，質量存在差異。現實生活中，有些房子雖然年頭不長，但由于種種原因，質量不盡如人意；有些房子雖然建設較早，但歷久彌堅。在選擇二手房的時候，購房者更須仔細考察房屋的質量，而不單是房齡。

不僅要看房子還要看物管。要想在購房后的居住中獲得滿意的生活質量，良好的物業管理是必不可少的。某些社區的業主與物業公司之間矛盾重重，糾紛時常發生。這會對購房者入住后的生活產生不良影響。有些小區的物業費用比較高，購房者的生活成本就會相應提高。在購買二手房時，要注意物業服務的質量，以及自己對物業費的承擔情況。

不僅要看小區還要看周邊。許多二手房購買者往往比較在意小區的綠化、保安、清潔、生活配套等細節，但對周邊的環境則不太重視。根據漢宇地產市場研究中心的記錄顯示，某些二手房，由于社區規模不大，生活、商業配套無法做到齊備，綠地面積也有限；但是周邊的街區公園面積可能很大，還有許多生活、商業配套設施供周圍的住宅小區共享。這在很大程度上彌補了該小區的不足，房屋成交價格往往高于同類產品。而有些二手房所處的小區各方面條件都不錯，但周圍正在進行大規模的拆遷改造，建設新的房地產項目，施工帶來的干擾和不便要持續一兩年時間。購買這樣的二手房，就要做好一定時期內生活不便的準備。

不僅要看眼前還要看將來。大多數二手房購買者在購房時會將短期的各種問題考慮得很周全，但對較長時間以后的許多事情就考慮得不是很全面了。某些小區目前的交通出行條件不理想，但一兩年后軌道交通設施就會貫通。面對這樣的二手房，如果價格合理，短期內的不便又能承受，建議購房者不妨購買下來。如果購買者家中有老人，今后，家庭附近有否醫院可就診很重要。這種情況下，購房者需對周邊的醫療條件和醫院的位置應注意考慮。還有一些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預先的判斷，眼光要放長遠一些才行。18326287232

細節一：了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋。因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優先收購權。所以，一定要征詢原產權單位同意所購房屋轉讓的書面意見，并簽章。

細節二：了解房屋所有權是否真實、完整、可靠。房屋所有權人是否與他人擁有“共有權”關系，房屋有無其他債權、債務糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權證”。

細節三：了解所購“二手房”的準確建筑面積。合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上注明的為準，其他面積不計在內。此外，還要考察地段、環境、價位和房屋結構、格局、采光條件以及物業管理等相關問題。

細節四：了解購買“二手房”的程序。購買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。

細節五：了解屋內設施的交驗細節。有些業主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證，屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及柜子、熱水器可以全部贈送。結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被撬、屋內狼藉不堪，而業主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影。

細節六：付款方式。在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環節。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業主或中介公司等。

細節七：交房時間。在合同簽訂的時候還應該明確注明房屋交驗時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間；房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔；另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。

細節八：違約責任。買賣雙方在合同約定時最好清楚標明各方的責任義務，這樣可大大有利于避免糾紛的發生。如悔約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況等。

房子，最重要的是所購房屋質量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內在質量如何檢查，這里綜合有關專家經驗，附上若干條驗查房屋質量的簡易方法，均是新樓容易發生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。

1．門的開啟關閉是否順暢？

2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）

3．門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音？

4．大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？

5．窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。

6．開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？

7．窗戶玻璃是否完好？

8．窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

9．廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象。裂痕有時細如毛發，要仔細觀察。

10．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？

11．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當？

12．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。

13．磚縫有無滲水現象？

14．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？

15．水池龍頭是否妥當，下水是否順暢？

16．衛生、廚房內有無地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。

17．出水是否通暢，會不會出水口內留有較多的建筑垃圾？

18．您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。

19．櫥柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？

20．試一下全部開關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。30％的火災是由電氣事故引起的，這與電氣線路的設置有相當的關系。

21．供水管的材質怎樣？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個無可比擬的優點是凈化管內水質，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。

22．試煤氣熱水器開關是否妥當？

 23．居室、客廳有無各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。

承諾不代表誠信，誠信不代表安全，交易安全需要合理的交易規范和嚴謹的法律依據。沒有安全基礎只相信承諾和誠信會使交易面臨較大的風險。要想真正做到交易的安全，首先應該評估其交易的行為是否正確，操作方式是否安全，并要求提供安全的相應證據。

標的物的權屬法律關系是確定交易合法性的重要環節。權屬法律關系必須清晰，交易雙方應提供證據來證明所簽訂的交易合同具有法律效力。簽訂合同者應具備相應的權利。如是否是產權所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權利。不是產權所有者是否具有產權人及共有人經過公證部門公證的委托公證書，在委托事項中權限內容是什么？例如，委托簽訂合同、確定交易價格、收取房款、辦理產權變更手續、房屋交割等。

專家提醒交易雙方，在簽訂房屋交易合同時，如果由于委托事項不明確，價格不透明，就會給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。所以交易雙方在簽訂交易合同時應由產權人或合法委托代理人來確定交易中的重要環節，并簽訂合同。以保證合同的合法性、真實性、有效性，使交易價格更合理、透明和安全。由于房屋的產權是以登記制為法定產權歸屬的，一旦該房屋發生糾紛或重大事件，如果產權人不能提供相應的證據來證明沒有過錯，那么該產權人將承擔相應的責任。

例如：有人以收購名義買斷房屋，待得到該房屋的法律文件原件和房屋后不辦手續，而是冒充產權人或利用產權人的委托證明采取一房多賣、一房多租等手段進行詐騙活動。使真正的產權人蒙受巨大的損失。作為交易雙方，即使在簽訂合同后，各自的法律文件證明應由各自保管好。盡量不要委托他人，本人實在不能親自辦理的，也應委托信任的人。

房款交付是交易中最重要的環節之一，房屋不是一種普通的商品，它是以登記制來確認產權歸屬權。辦理產權的更名手續在交易過程中起著決定性作用。如果買方不能提供有效的證據來證明買方有絕對的支付房款能力和使房款按合同約定順利到位，在買方還沒有付清房款前就辦理產權轉移手續，就等于確定了買方對該房屋擁有的合法性，很容易在以后的交易中處于被動，造成糾紛或損失。

買賣雙方交付房款的時間和過程往往是爭論的焦點。買方認為，如果先付清房款，在整個交易過程中發生問題后不能得到真正有效的房產手續和房屋，再追討房款很麻煩。雙方總是在相互信任上不能達成統一，希望找令雙方都能信任的中間機構來進行房款交割。

大部分交易者都選擇了代理交易的中介機構，但是交易雙方要注意以下三個方面：交易價格是否透明，經紀方是否暗中吃取差價；操作過程是否規范安全；中介機構可信度的考察，是否存在著由于經營問題而面臨倒閉或惡意欺騙卷款而逃。

如果出現第三種狀況，買方已付房款而賣方并沒有收到房款后果可想而知。目前已出現一些較為安全的房款交付方式。一種是通過銀行來擔保、交付，一種是通過政府部門進行資金托管。