關于保持房地產市場穩定健康發展的意見

       近年來，根據國家宏觀調控精神，我市認真貫徹落實“國八條”和“國六條”等政策，同時結合南京實際，研究出臺了一系列房地產市場調控政策和措施，積極穩定市場。尤其是2007年以來，我市采取了一系列針對性強的綜合措施，有效地抑制房地產市場過熱，保持、促進了房地產市場健康發展，取得了較好成效，為促進地方經濟發展、改善市民居住條件發揮了巨大作用。一是從2002年到2008年上半年，我市房地產市場共銷售商品房4000多萬平方米，年均增幅達到13%，充分發揮了改善人居條件的主渠道作用。二是截至目前我市共竣工經濟適用住房700多萬平方米，7萬余戶低收入家庭入住新居；廉租保障制度覆蓋1萬余戶最低收入家庭，基本做到了應保盡保；三是多渠道改善居民住房條件。積極推進房屋整治、小區出新等民心工程，至年底我市共完成整治老舊房屋5000余幢，出新老舊住宅區200余個，共有約60萬戶居民直接受益。南京城鎮居民人均住房建筑面積由2002年的21.4平方米，提高到目前近33平方米，達到并超過了小康標準。從總體上看，我市房地產市場發展為提升城市面貌、改善住房民生和服務經濟社會作出了極大貢獻。

　　今年以來，由于國內國際發展形勢的變化，以及房地產行業本身的調整，我市出現了商品房成交量下降、新開工面積下降、房地產價格小幅波動、涉房社會問題顯現等新變化，房地產市場出現波動，如不采取及時必要調控措施，則：一是直接影響房地產業的持續平穩發展。我市房地產市場是發展中的市場，當前房地產市場開發投資、土地成交、新開工面積等主要先行指標出現了明顯下滑，如不采取措施，則必然導致今后供求關系失衡，進而導致市場出現大起大落，影響房地產業長期穩定發展。二是直接影響國民經濟的協調穩定發展。由于房地產業涉及到50多個行業，一旦發生大落現象，直接危害國民經濟的健康發展，出現經濟負增長、大量失業、爛尾樓和金融風險等。尤其是在當前國際、國內經濟形勢較為不利的情況下，穩定房地產業發展至關重要。三是直接影響住房民生的有效改善。目前市區仍有四成左右居民人均住房面積仍不足30平方米，要解決大部分這類市民大量的自主性、改善性住房需求，以及大量的新增需求，必須依靠穩定發展的房地產市場來發揮主渠道作用；同時還要通過房地產市場的稅費收入，為解決低收入家庭住房問題提供資金保障。此外，房地產市場出現波動，居民住宅這類不動產財富也會大幅縮水，直接影響居民的生活、消費和投資。

　　因此，隨著房地產形勢和國民經濟出現的新形勢、新變化，增強市場調控的預見性、針對性和靈活性，把握好調控的重點、節奏和力度，有效地落實科學發展觀，創造良好經濟發展環境，堅決維護人民群眾的長遠利益，采取必要調整措施，促進房地產穩定健康發展，是慎重的，也是必要的。在此背景下，在市委、市政府領導下，我市發改委、建委、房產、規劃、國土、物價、地稅、國稅、財政、公積金管理中心等有關部門以及人行南京分行營管部開展廣泛調研，認真分析，并經市政府決策，出臺了《關于保持房地產市場持續穩定發展的若干意見》。主要目的是，在近年來國家調控政策的總體框架下，堅持供求平衡、結構合理、價格穩定、秩序規范的調控目標，通過出臺綜合性政策措施，穩定市場發展，優化投資環境，增加居民消費，幫助低收入家庭實現“住有所居”，支持大多數群眾實現“住有宜居”的目標。主要措施包括：

　　一是給市民以實惠，增強購房消費能力，積極改善住房民生。（1）加大三項“民生工程”建設力度，積極解決低收入家庭住房問題。制定并出臺了2008-2010年經濟適用房等“三房”建設規劃，明確了投資渠道和規模。今年將建設竣工200萬平方米經濟適用住房、30萬平方米中低價商品房和1000套廉租住房；繼續推進100萬平方米危舊房片區改造和80個小區、900幢房屋綜合整治工程，逐步改善提升老城區群眾居住品質。（2）加大稅費和補貼支持力度，增強廣大市民購房能力。對購買90-144平方米和90平方米以下的住房，并且在規定的時間內辦理產權證，分別給予房款總額0.5%和1%的購房補貼。適當調整普通商品房稅收優惠政策標準，合理認定二手住房交易稅收征收時點；進一步加強“賣舊買新”稅費抵扣政策的執行力度，確保將國家有關稅費優惠政策落到實處。（3）調整金融等相關政策。如：對首套住房人均建筑面積未達全市人均住房建筑面積標準、購房改善自身住房條件的購房者，不視作購買第二套住房，仍執行首套自住房貸款政策；研究并出臺適時放寬公積金貸款政策。這些政策給予市民實實在在的優惠，切實減輕購房者負擔，有利于提高市民購買能力，有利于各類群體實現“住有所居”或“住有宜居”目標。

　　二是抓住機遇，優化投資發展環境，提升房地產業發展水平。（1）國務院出臺《關于進一步推進長江三角洲地區改革開放和經濟社會發展的指導意見》，長三角面臨著新一輪發展大好機遇，南京要立足科學發展，搶抓發展先機，加快房地產業調整，及時營造房地產業投資發展的優勢環境，打造建設具有南京優勢和特色的宜居型城市。（2）積極吸引服務含量高的開發項目來寧投資。對參與會展、金融、研發中心、軟件外包等現代服務業項目開發，或為現代服務業項目配套的房地產開發企業，可以享受省、市加快發展現代服務業的有關優惠政策；（3）積極幫助企業解決有關問題；鼓勵房地產開發企業與其他市場主體重組與合作，聯合開發項目；同時經批準緩繳有關市權規費和土地出讓金，完善企業所得稅征收工作等，緩解企業資金壓力。

　　三是完善管理，提高政府服務效率，規范房地產市場發展秩序。（1）重點調整土地市場的政策，根據南京房地產市場實際，科學合理地確定土地推出的區位、節奏、數量、結構和出讓價格。適當縮小出讓土地規模，不斷優化土地出讓條件，加大土地招商力度，吸引有實力的開發企業參與開發建設。在堅持“凈地”出讓的基礎上，對危舊房改造、企業搬遷改造、城中村改造等項目，允許采取“毛掛凈交”的方式出讓。對因特殊原因無法交付或不具備全面開發條件的已出讓地塊，經批準并辦理相關手續后，可適當順延開、竣工時間，并根據建設規模、進度實際分期或延緩繳納土地出讓金。（2）重點調整房地產價格管理政策。完善房地產價格秩序管理，取消“一套一價”管理方式，嚴格執行明碼標價制度，遏制開發企業非理性價格行為，嚴肅查處少數開發企業虛假廣告等行為，防止不正當競爭擾亂房地產市場秩序，加強房地產市場價格秩序監管。（3）重點加強市場風險防范、化解。加強開發項目的管理監督；加強商品房預售資金、二手房交易資金監管，防止因資金斷裂損害群眾利益；強化中介機構監管和引導；建立健全突發房地產公共事件預案；完善企業誠信體系建設；加強市場研究分析和預警預報；加強房地產領域的宣傳規范和輿論引導，合理引導市場預期，保持房地產市場健康穩定發展。 

　　未來幾年，隨著我市經濟社會的又好又快發展，城市化進程將大大加快，住房需求增長潛力較大，房地產業還將繼續發揮十分重要的作用。全面認真地落實科學發展觀，采取并堅持科學理念和方法，實施積極穩妥的調控措施，盡可能維護好各方面的利益，盡可能代表最廣大群眾的利益，是各級政府的目標，也是社會各界的目標，讓我們共同關注、理解、支持和努力，保持房地產市場穩定健康發展。