關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見

       近年來，根據(jù)國家宏觀調(diào)控精神，我市認(rèn)真貫徹落實“國八條”和“國六條”等政策，同時結(jié)合南京實際，研究出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施，積極穩(wěn)定市場。尤其是2007年以來，我市采取了一系列針對性強的綜合措施，有效地抑制房地產(chǎn)市場過熱，保持、促進了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，取得了較好成效，為促進地方經(jīng)濟發(fā)展、改善市民居住條件發(fā)揮了巨大作用。一是從2002年到2008年上半年，我市房地產(chǎn)市場共銷售商品房4000多萬平方米，年均增幅達到13%，充分發(fā)揮了改善人居條件的主渠道作用。二是截至目前我市共竣工經(jīng)濟適用住房700多萬平方米，7萬余戶低收入家庭入住新居；廉租保障制度覆蓋1萬余戶最低收入家庭，基本做到了應(yīng)保盡保；三是多渠道改善居民住房條件。積極推進房屋整治、小區(qū)出新等民心工程，至年底我市共完成整治老舊房屋5000余幢，出新老舊住宅區(qū)200余個，共有約60萬戶居民直接受益。南京城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2002年的21.4平方米，提高到目前近33平方米，達到并超過了小康標(biāo)準(zhǔn)。從總體上看，我市房地產(chǎn)市場發(fā)展為提升城市面貌、改善住房民生和服務(wù)經(jīng)濟社會作出了極大貢獻。

　　今年以來，由于國內(nèi)國際發(fā)展形勢的變化，以及房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)整，我市出現(xiàn)了商品房成交量下降、新開工面積下降、房地產(chǎn)價格小幅波動、涉房社會問題顯現(xiàn)等新變化，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，如不采取及時必要調(diào)控措施，則：一是直接影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。我市房地產(chǎn)市場是發(fā)展中的市場，當(dāng)前房地產(chǎn)市場開發(fā)投資、土地成交、新開工面積等主要先行指標(biāo)出現(xiàn)了明顯下滑，如不采取措施，則必然導(dǎo)致今后供求關(guān)系失衡，進而導(dǎo)致市場出現(xiàn)大起大落，影響房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。二是直接影響國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及到50多個行業(yè)，一旦發(fā)生大落現(xiàn)象，直接危害國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟負(fù)增長、大量失業(yè)、爛尾樓和金融風(fēng)險等。尤其是在當(dāng)前國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢較為不利的情況下，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。三是直接影響住房民生的有效改善。目前市區(qū)仍有四成左右居民人均住房面積仍不足30平方米，要解決大部分這類市民大量的自主性、改善性住房需求，以及大量的新增需求，必須依靠穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場來發(fā)揮主渠道作用；同時還要通過房地產(chǎn)市場的稅費收入，為解決低收入家庭住房問題提供資金保障。此外，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，居民住宅這類不動產(chǎn)財富也會大幅縮水，直接影響居民的生活、消費和投資。

　　因此，隨著房地產(chǎn)形勢和國民經(jīng)濟出現(xiàn)的新形勢、新變化，增強市場調(diào)控的預(yù)見性、針對性和靈活性，把握好調(diào)控的重點、節(jié)奏和力度，有效地落實科學(xué)發(fā)展觀，創(chuàng)造良好經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，堅決維護人民群眾的長遠利益，采取必要調(diào)整措施，促進房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，是慎重的，也是必要的。在此背景下，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，我市發(fā)改委、建委、房產(chǎn)、規(guī)劃、國土、物價、地稅、國稅、財政、公積金管理中心等有關(guān)部門以及人行南京分行營管部開展廣泛調(diào)研，認(rèn)真分析，并經(jīng)市政府決策，出臺了《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》。主要目的是，在近年來國家調(diào)控政策的總體框架下，堅持供求平衡、結(jié)構(gòu)合理、價格穩(wěn)定、秩序規(guī)范的調(diào)控目標(biāo)，通過出臺綜合性政策措施，穩(wěn)定市場發(fā)展，優(yōu)化投資環(huán)境，增加居民消費，幫助低收入家庭實現(xiàn)“住有所居”，支持大多數(shù)群眾實現(xiàn)“住有宜居”的目標(biāo)。主要措施包括：

　　一是給市民以實惠，增強購房消費能力，積極改善住房民生。（1）加大三項“民生工程”建設(shè)力度，積極解決低收入家庭住房問題。制定并出臺了2008-2010年經(jīng)濟適用房等“三房”建設(shè)規(guī)劃，明確了投資渠道和規(guī)模。今年將建設(shè)竣工200萬平方米經(jīng)濟適用住房、30萬平方米中低價商品房和1000套廉租住房；繼續(xù)推進100萬平方米危舊房片區(qū)改造和80個小區(qū)、900幢房屋綜合整治工程，逐步改善提升老城區(qū)群眾居住品質(zhì)。（2）加大稅費和補貼支持力度，增強廣大市民購房能力。對購買90-144平方米和90平方米以下的住房，并且在規(guī)定的時間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，分別給予房款總額0.5%和1%的購房補貼。適當(dāng)調(diào)整普通商品房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，合理認(rèn)定二手住房交易稅收征收時點；進一步加強“賣舊買新”稅費抵扣政策的執(zhí)行力度，確保將國家有關(guān)稅費優(yōu)惠政策落到實處。（3）調(diào)整金融等相關(guān)政策。如：對首套住房人均建筑面積未達全市人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、購房改善自身住房條件的購房者，不視作購買第二套住房，仍執(zhí)行首套自住房貸款政策；研究并出臺適時放寬公積金貸款政策。這些政策給予市民實實在在的優(yōu)惠，切實減輕購房者負(fù)擔(dān)，有利于提高市民購買能力，有利于各類群體實現(xiàn)“住有所居”或“住有宜居”目標(biāo)。

　　二是抓住機遇，優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。（1）國務(wù)院出臺《關(guān)于進一步推進長江三角洲地區(qū)改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展的指導(dǎo)意見》，長三角面臨著新一輪發(fā)展大好機遇，南京要立足科學(xué)發(fā)展，搶抓發(fā)展先機，加快房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，及時營造房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的優(yōu)勢環(huán)境，打造建設(shè)具有南京優(yōu)勢和特色的宜居型城市。（2）積極吸引服務(wù)含量高的開發(fā)項目來寧投資。對參與會展、金融、研發(fā)中心、軟件外包等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目開發(fā)，或為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目配套的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以享受省、市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策；（3）積極幫助企業(yè)解決有關(guān)問題；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他市場主體重組與合作，聯(lián)合開發(fā)項目；同時經(jīng)批準(zhǔn)緩繳有關(guān)市權(quán)規(guī)費和土地出讓金，完善企業(yè)所得稅征收工作等，緩解企業(yè)資金壓力。

　　三是完善管理，提高政府服務(wù)效率，規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序。（1）重點調(diào)整土地市場的政策，根據(jù)南京房地產(chǎn)市場實際，科學(xué)合理地確定土地推出的區(qū)位、節(jié)奏、數(shù)量、結(jié)構(gòu)和出讓價格。適當(dāng)縮小出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化土地出讓條件，加大土地招商力度，吸引有實力的開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)。在堅持“凈地”出讓的基礎(chǔ)上，對危舊房改造、企業(yè)搬遷改造、城中村改造等項目，允許采取“毛掛凈交”的方式出讓。對因特殊原因無法交付或不具備全面開發(fā)條件的已出讓地塊，經(jīng)批準(zhǔn)并辦理相關(guān)手續(xù)后，可適當(dāng)順延開、竣工時間，并根據(jù)建設(shè)規(guī)模、進度實際分期或延緩繳納土地出讓金。（2）重點調(diào)整房地產(chǎn)價格管理政策。完善房地產(chǎn)價格秩序管理，取消“一套一價”管理方式，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價制度，遏制開發(fā)企業(yè)非理性價格行為，嚴(yán)肅查處少數(shù)開發(fā)企業(yè)虛假廣告等行為，防止不正當(dāng)競爭擾亂房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場價格秩序監(jiān)管。（3）重點加強市場風(fēng)險防范、化解。加強開發(fā)項目的管理監(jiān)督；加強商品房預(yù)售資金、二手房交易資金監(jiān)管，防止因資金斷裂損害群眾利益；強化中介機構(gòu)監(jiān)管和引導(dǎo)；建立健全突發(fā)房地產(chǎn)公共事件預(yù)案；完善企業(yè)誠信體系建設(shè)；加強市場研究分析和預(yù)警預(yù)報；加強房地產(chǎn)領(lǐng)域的宣傳規(guī)范和輿論引導(dǎo)，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 

　　未來幾年，隨著我市經(jīng)濟社會的又好又快發(fā)展，城市化進程將大大加快，住房需求增長潛力較大，房地產(chǎn)業(yè)還將繼續(xù)發(fā)揮十分重要的作用。全面認(rèn)真地落實科學(xué)發(fā)展觀，采取并堅持科學(xué)理念和方法，實施積極穩(wěn)妥的調(diào)控措施，盡可能維護好各方面的利益，盡可能代表最廣大群眾的利益，是各級政府的目標(biāo)，也是社會各界的目標(biāo)，讓我們共同關(guān)注、理解、支持和努力，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。