南京8月2日起實施新商品房預售方案售價先預告

領銷許10日之內必須開賣、開盤房源的最高價最低價各是多少、地下車位究竟是租還是售、供需矛盾集中的樓盤怎么賣……從今天起，南京市住房保障和房產管理局將正式啟用新的“商品房預售方案”，為購房人權益進行了“提前約定”。有樓市專家認為，這些格式性的“預告性方案”，無疑是強制要求開發商告知買房人具體的銷售方案，給強勢的開發商再次上“籠套”，但這并不是影響房價的措施。

房管部門出新規:售樓現場須公示預售方案
樓市更規范,今起領證賣房統一用新方案

    “這個新方案是為了進一步規范商品房銷售行為。”南京市住建委住房保障和房產管理局相關部門負責人表示，這是根據國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號，業內稱為“國十條”)、住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)和省住建廳《關于進一步規范商品房預(銷)售行為的通知》(蘇建函字[2010]669號)等文件精神擬定，旨在起到完善商品房預售制度、加強房地產市場監督、促進房地產開發企業誠信經營和透明交易的目的。

    新的預售方案包括了項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等10個方面的內容。據悉，新方案于7月28日由南京市住建委簽發，7月30日正式下發，剔除雙休日時間，新預售方案將于2010年8月2日正式施行。這名負責人對一些新增加的條款方案作出詳細解讀。

方案解讀 
車位：提前約定是租是賣是送

    在“項目配建附屬房屋相關情況”的申報欄中，明確了“屬開發企業所有的房屋和設施”、“未計入分攤屬全體業主所有的房屋及公共設施”、“建成后無償移交政府相關部門的房屋和設施”和“物業管理用房與物業管理相關情況”幾大類別。

    其中，最為重要的是提及車庫的處置問題。方案原文為：“該項目按規劃配建機動車停車庫_個，室內機動車停車位_個，其中自走式機動車停車位_個，機械立體式機動車停車位_個。為該項目配建的地面機動車車庫及地下人防范圍外的自走式機動車停車庫(位)，我公司將采取向小區業主□出售□出租□附贈的方式處置，機械立體式機動車停車位采取向小區業主□出租□附贈的方式處置。其處置方式在銷售現場進行公示并在預售合同中進行約定。地下人防范圍內的機動車停車位，提供給小區業主□有償□無償使用。”解讀：因為車庫的糾紛很多，按照《物權法》的精神，這個車庫究竟怎么使用，給出“□”就是為了提前選定，雖然難以改變開發商車位“只售不租”的現象，但提前約定就是要讓開發商“痛快說出來”。同時，按照規定，樓盤小區內“規劃核定的地面露天機動車停車位屬于小區全體業主共用”，這個是不容置疑的。

房價：最高價最低價要 一一標出
　　對于買房人所擔心的開發商隨意變動房價的情況，預售方案制定了“本期擬銷售商品房價格(毛坯價格)”表，表格中須填寫商品房的類型(住宅、商業、辦公、車位、其它)，在售價一欄也須分別填寫“最高價、最低價、均價”。

    解讀：這樣的規定之前也有，主要是執行“一套一標”、“一房一價”的規定，最高價的限定也是為了防范開發商隨意調動房價。開發商在領取這次預售方案后，就不得隨意調高房價。不過，有業內人士表示，這樣的方案也只是“表面文章”，房價本身就是一種市場行為，樓市不好時降價、樓市熱銷時漲價，開發商完全“有頭腦”規避定價。