“新國五條”細則出臺:二套房貸收緊賣房征20%稅

備受矚目的“國五條”細則正式出臺，通知從“完善穩定房價工作責任制”、“堅決抑制投機投資性購房”、“增加普通商品住房及用地供應”、“加快保障性安居工程規劃建設”、“加強市場監管和預期管理”、“加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制”六方面做出具體解釋。

　　政策解讀

　　亮點一.提高二套房貸首付與利率

　　“新國五條”細則指出，對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　中國房地產學會副會長陳國強指出，盡管細則提出進一步收緊二套房貸，但并沒有提及具體的首付利率 ，也僅針對房價上漲過快城市要求提高，這是限貸的升級版，通過二套、三套房貸以及市場供求進行不同區域市場形態的差異化區別對待。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉也認為，此前有消息傳出提高二套首付7成，其實意義不是很大，影響較大是利率提高至1.3倍，但此次未涉及具體數據，為各地政府落地措施留了一定的空間。

　　亮點二.二手房交易從嚴按差額20%征稅

　　“新國五條”細則指出，稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。

　　鏈家地產市場研究部張旭認為，本次政策首次明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴格按照個人所得的20%征收。目前多數城市的個稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。如果個人所得稅統一按照差額20%征收，將會明顯加大交易成本。若上述政策得到嚴格實施，二手房市場購買需求及業主出售意愿都將會受到明顯的影響，或導致成交量的下滑。相對于收緊二套房信貸政策而言，個稅新政對市場的影響會更大。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，個稅征稅方法成為本政策的最大亮點。二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調整為按差額的20%征收，對于部分房價上漲過快的城市或地區，對于首付30%的客戶而言，相當于首付款成數升至45%，極大提高了首次置業人群的購房成本。

　　但高策地產服務機構董事長陶紅兵則認為，在供求關系沒有得到根本解決的前提下，所有的加稅都會最終都會轉嫁到購房者身上，而且從市場的實際情況看，目前還存在合同價和網簽價不一致的情況，逃稅也比較普遍。

　　亮點三.銀行優先支持符合“90/70政策”項目

　　“新國五條”細則指出，在住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計劃的比例。對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。

　　韓世同認為，該政策上是鼓勵開發商多建中小戶型項目，但實際操作上，銀行和住建部等各環節往往由于利益考慮達不成統一，所以政策的實際執行和落實是很難，執行效果也很難預測。

　　陶紅兵夜表示，對中小套型占比70%以上項目加快審批會對提高市場有實質影響，但能否優先支持其開發貸款需求關鍵要看銀行從商業角度的考慮，這一塊存在較多不確定性。

　　市場影響

　　“小陽春”提前終結 三季度房價或將下行

　　根據中指院發布百城房價數據顯示，2013年2月，全國100個城市的住宅平均價格為9893元/平方米，環比1月上漲0.83% ，這也是自去年6月以來的第9個月環比上漲。其中，廣州2月住宅價格環比上漲2.38%。北京、上海、深圳價格漲幅分別為0.88%、1.33%、2.55%，2月份房價上漲壓力依然明顯。

　　亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為，“新國五條”實施細則一旦全國范圍內實施，地方政府積極配合，房地產市場將面臨著前所未有“災難”，甚至會導致部分城市樓市陷入“絕境”。毫無疑問，房價加速上漲，漲幅持續擴大的局面將要結束了，“小陽春”也要提前“終結”了，未來幾個月樓市進入降溫下行狀態。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，“新國五條”細則力度較預期中大，對市場的影響肯定是利空，但市場降溫需要一個過程，預計今年二季度開始成交量會影響，三季度價格會有變化。

　　廣州新政細則猜想

　　或以強調執行為主

　　對于新政細則推動下廣州細則的出臺，廣州市房協專家委員韓世同認為，廣州新政將以強調執行、收緊原有政策為主，可能不會出臺新的政策。

　　“例如在補足稅單可購房的政策上面，其實應該細化，有些人是在廣州工作多年，屬于補交勞保可以取得購房資格，但其中也存在違規行為，所以在操作時勞保部門、房管局等都應該對堵補稅漏洞的工作細化處理。”韓世同解釋道。

　　黃韜也認為，廣州版新政應該不會再出臺房地產調控方面的新政策，今年調控應該更注重的是對既有政策的嚴格執行和收緊，但市場降溫是無可避免，尤其是二手房市場或將面臨嚴重沖擊。