房地產調控政策與市場趨勢分析
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[導讀：可能會加強金融監管，加大金融市場秩序的整治力度，包括理財、信托、民間借貸等影子銀行的監管會進一步加強。作為高度依賴金融、高資本杠桿的房地產業的行業環境就會發生變化，房地產金融形勢就會發生變化，就可能影響到房地產的融資環境，影響到房地產企業獲得信貸等融資的難易，影響到房地產市場的資金充裕度或資金壓力，從而影響到房地產市場走勢預期，影響到房地產企業的心態和消費者的心理預期…系個人觀點，僅供參考，不構成任何人或任何機構、企業做出任何決策的依據，也不構成對文中提及的個人或機構的評價。]前言：2012年12月4日，在長沙市星堡酒莊，《湖南房地產》雜志社（湖南省住房和城鄉建設廳主管，湖南省房地產業協會、湖南省房地產開發協會主辦）召開“房地產調控政策預測與市場發展趨勢分析座談會”，邀請了部分專家、學者和房地產企業代表等嘉賓與會。與會嘉賓發言中主要觀點，經《湖南房地產》雜志工作人員后期整理、摘選后，將刊發在《湖南房地產》雜志“波士堂”欄目。我作為《湖南房地產》雜志執行總編輯參與并主持了這個座談會。以下是我在這個座談會上的發言內容（摘自錄音整理，有部分修改、補充，其中部分內容將摘發于《湖南房地產》雜志；僅為個人觀點，非職務言論，轉載或引用者務必注明）：各位專家、房地產企業界的朋友，大家好！今天，借用星堡酒莊這個寶地，我們《湖南房地產》雜志在這里以紅酒會的方式召開“房地產調控政策預測與市場發展趨勢分析座談會”。對星堡酒莊提供的資助、支持和紅酒，深表感謝！“十八大”已于11月14日勝利閉幕。“十八大”對全面深化改革進行了部署，強調要以改善需求結構、優化產業結構、促進區域協調發展、推進城鎮化為重點，著力解決制約經濟持續健康發展的重大結構性問題，加強和改善宏觀調控，繼續堅持房地產市場調控政策不動搖，促進經濟持續健康發展，全面建成小康社會。這對未來的房地產市場調控工作、房地產行業發展指明了方向，也為未來房地產市場走勢奠定了基礎。在“十八大”召開之前，大家都很關心房地產市場調控政策會不會發生變化？如果會發生變化，那會有些什么變化？即將召開的一年一次的中央經濟工作會議，又會透露一些什么與房地產市場調控相關的信息？這些問題，確實是值得關注的，也是在座的各位所要關心的。因此，今天這個會議，想聽聽各位專家學者及房地產企業的精英的觀點，聽聽各位對“十八大”后房地產市場調控政策預期和房地產市場走勢預判的看法。今天是個座談會，大家自由發言，請大家談談自己真實的觀點。我首先談談我自己的看法，做個開頭，拋磚引玉。首先，我認為，“十八大”后，房地產市場調控政策不會有太大變化，還會繼續實施已經出臺的房地產市場調控政策。“十八大”已經給出了比較明晰的信號。大家記得，“十八大”期間，11月12日，住房和城鄉建設部部長姜偉新在十八大新聞中心舉辦記者招待會上，回答記者提問時明確表示，房地產市場調控政策目前還不想放松。這也說明，“十八大”后，房地產市場調控政策不會松動，不會有太大變化，甚至還可能通過擴大房產稅開征試點范圍等手段來加強調控。據我了解，在一些擬作為擴大房產稅開征試點的地區，有關房產稅開征試點的準備工作已經準備了兩年多，所有的準備工作已經就緒，方案已經上報中央待批，只等一聲令下，然后就可立即操作。迄今來看，可以明確地說，將來擴大房產稅開征試點是肯定的，將來全面開征房產稅的懸念已不大，關鍵要看明年中央進一步財稅改革的決心、力度多大。已經有諸多信號顯示，政府將穩步推進房地產征稅改革。當然，要注意到的是，開征房產稅，或者說早前所說的物業稅，原本是財稅改革的內容，原本不是作為房地產市場調控工具，但不能不承認的是，這無疑會對房地產市場、投資回報預期、房價走勢預期乃至將來的房價水平產生應有的影響。其次，我預計，“十八大”后，國家依然會繼續事實積極的財政政策和穩健的貨幣政策。這也就是說，“十八大”后，從大的方面來說，貨幣政策，金融政策，不會有太大的變化。但是，可能會加強金融監管，加大金融市場秩序的整治力度。這方面，我已經感覺到了一些信號。我預計，將來央行、銀監會等會強化金融業、金融市場的風險防范，金融監管也會有所加強，包括理財、信托、民間借貸等影子銀行的監管會進一步加強。中央經濟工作會議，也會透露些這方面的信號。比如可能會強調重視財政金融領域存在的風險隱患，守住不發生系統性和區域性金融風險的底線，防止在某些地區、某些領域所存在的民間借貸、理財等方面的問題，進一步蔓延到其他地區，或其他行業領域。這樣來看，如果加強金融監管，加大對金融市場秩序的整治力度，那么，作為高度依賴金融、高資本杠桿的房地產業的行業環境就會發生變化，房地產金融形勢就會發生變化，就可能影響到房地產的融資環境，影響到房地產企業獲得信貸等融資的難易，影響到房地產市場的資金充裕度或資金壓力，從而影響到房地產市場走勢預期，影響到房地產企業的心態和消費者的心理預期。這個問題，是很重要的，業內有必要給予積極的關注，采取有效措施積極應對。再則，大家知道，今年以來，土地市場其實并不火暴。近段時期，一些地區出現了政府集中推地、部分開發企業發力拿地、接連再現“地王”等現象，但這不能說明土地市場已經火暴。據了解，今年以來，整個土地市場一直比較冷，無論是土地供應量還是土地成交量，同比有比較大幅度的減少。目前來看，近段時間的土地市場看起來有所回暖，但只是相對而言，還不能就此說明土地市場火暴。我預計，接下來，土地市場整體還會繼續現有走勢，土地供應力度可能會所加大，政府會繼續堅持房地產市場調控政策不動搖，加強土地市場調控，尤其會加大打擊囤地的力度，可能會對“地王”采取一些針對性措施，以免對市場預期產生不利影響。再一個，大家都發現，一段時間以來，在大量中、小開發企業日子難過的同時，一些大型品牌開發企業卻捷報頻傳，銷售大增，連續出手拿地，從海外市場融資，形成了明顯反差。其中的原因，有多種多樣，包括大型開發企業本身所具有的企業資金實力、經營能力和品牌影響力的因素，也有他們之前大量拿地現在大量樓盤產品上市以及他們率先采取以價換量等營銷策略的因素，還有他們更能贏得市場信賴包括海外資本市場、投資者的信賴的因素，包括從海外融資成本比國內低的因素。等等。不過，我覺得，我們更應該看到的是，在這背后，說明了一個問題，那就是大、中、小型房地產開發企業間的分化越來越明顯，強者越強，弱者越弱。大型開發企業、品牌房企將加大對市場的主宰度，占有更多的市場份額，而一些中、小開發企業會萎縮，市場份額萎縮，拿地能力萎縮，甚至一些中小企業會在這輪調整周期中直接被淘汰。也就是說，房地產行業洗牌會加速，會加劇。這些，也是我們開發企業所要正視的。在湖南省市場上，本土企業中，主要是些中、小企業。而且，我們要看到，“十八大”明確強調了要發力城鎮化，要提高城鎮化質量，這會給房地產市場帶來新的發展空間。這是房地產業面臨的新機會，但也會形成新的挑戰，比如市場供應進一步加大的預期，市場結構性變化的預期，市場將向市（州）、縣（鎮）等區域整體向下位移進而帶來市場需求向市（州）、縣（鎮）等區域轉移的預期。等等。因此，大家要積極研究，抓住城鎮化這個機會謀發展，但也要做好應對市場異變趨勢的準備，以促進中國房地產市場持續健康發展。這些只是我的個人觀點，供大家參考，請指正。謝謝大家！
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